2024 yılında yaptığımız Genel Kurulda bilgisini verdiğimiz Oyak İnşaat alanında (bizim arsalardan yaklaşık 2 km ilerisi), zemin etüdü çalışmaları başlamıştır.

Yönetim Kurulu Başkanımız Yusuf Üstün'ün "Kooperatiflerin Vergisel Boyutu" adlı kitabı yayınlandı.

Kitabı PDF olarak indirmek için tıklayın.

Kitabı Temin Etmek İçin Tıklayın.

Kooperatifler, tek başına yapılamayacak bir işin elbirliğiyle yapılabilmesini sağlayan, aynı anda hem ekonomik hem de sosyal amaçları bünyesinde barındıran son derece sofistike kuruluşlardır. Bu nedenle kooperatif ortaklarının haklarını, ödevlerini ve sorumluluklarını iyi bilmeleri gerektiği gibi, yönetici ve denetçilerinin, kooperatif kurmak isteyenlerin ve uyuşmazlıkların çözümünde görev alanların da kooperatiflerde uygulanacak hukuk kurallarını iyi bilmeleri gerekir. Bu suretle uygulamada yaşanan sıkıntılar daha rahat aşılabilecek, tereddütler giderilebilecektir.

Kooperatifçilik alanında yaşanan sorunlara cevap vermek, hızlı ve doğru çözüm üretmek, üretilmesine yardımcı olmak, bu kapsamda kooperatif ortaklarının, yöneticilerinin, denetçi ve çalışanları ile kooperatifçiliğe ilgi duyan herkesin ilgisine karşılık vermek, genel olarak kooperatifçilik mevzuatı ve uygulaması konusunda bilgilendirmek amacıyla hazırlanan bu kitapta; kooperatiflerin kuruluşları, işleyişleri, tasfiyeleri, ortaklık işlemleri, ortakların hakları, sorumlulukları, yükümlülükleri, kooperatifin organ yapısı, genel kurulun oluşumu, çalışma biçimi, yönetim ve denetim kurulunun görev ve sorumlulukları başta olmak üzere pek çok konuya ve bu konulara ilişkin açıklamalar sırasında, kooperatifçilik uygulamasında büyük önem arz eden yargı içtihatlarına değinilmiştir.

	Genel Açıklamalar
	6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu Kapsamında Değişiklikler, Yenilikler
	Yargı Kararları
	Uygulamadan Örnekler
	İlgili Mevzuat
	Özelgeler ve Yazışma Örnekleri

Yazının başlığı Gümrük ve Ticaret Başmüfettişi Yusuf Üstün’e ait olduğu gibi yazı da ona ait olacak, bazı kısımlarını fazla uzamasın diye özetleyeceğim.

Kooperatifçiliğe ve tekâfül sigortacılığına önem verdiğim ve teşvik ettiğim için bu konuda kafa yormuş, birikimi ve kocaman da bir kitabı olan dostumuzun bu yazısını okurlarımla paylaşmak istedim.

1970’li yıllarda ülkemize Amerikalı bir turist gelir. Alanya ve Bodrum’da yaptığı tatili sırasında çok enteresan bir şeyle karşılaşır... Bölgeye yeni gelen balıkçılar, yıllardır dedelerinden beridir aynı yere ağ atan eski balıkçıların yerine ağ atıyor ve haliyle tartışma çıkıyor.

Bu işe bir nizam vermek gerekiyor ve çözümü şöyle buluyorlar: Ağlak denilen bu yerlere numara veriliyor, balıkçılara da numara veriyorlar ve kura çekiyorlar. Birinci yere birinci gün bir numaralı balıkçı, ikinci gün iki numaralı balıkçı, üçüncü gün üç numaralı balıkçı... şeklinde herkes her yere bir gün mutlaka ağını atmış oluyor.

Nasibinde ne varsa onu avlıyorlar. Amerikalı turistimiz zamanla bu gördüğü olayı ekonomik model haline getiriyor ve “Kamusal Malların Adil Paylaşımı” adı altındaki çalışmayla 2007 yılında Nobel Ekonomi Ödülünü alıyor. Adı Elinor Ostrom... Ülkemizde 5 bin civarında motorlu taşıyıcılar kooperatifi var. Bakarsanız, bunların çalışma modelleri de aynı. Özü, sıra (iskele hakkı) kurası çekip, sıradaki işi sırası gelene dağıtmaktan ibaret.

Aslına bakarsanız, kendi toplumsal dinamiklerimiz bu şekilde model üretmeye ve kalkınmaya çok elverişli. Kırsalda imece, şehirlerde ahilik ne güne duruyor? Bu kültürel değerler bizim köklerimizde var. Kooperatif dediğimiz de, bu kültürel değerlerin kurumsallaşmış hali. Kooperatifçilik, aynı Fil Suresinde anlatıldığı gibi, dönemin kapitalisti Ebrehe’ye karşı Ebabil kuşlarının dayanışmasına benzemektedir. Dönemin şartlarında en büyük savaş aracı fillere karşı minik Ebabil kuşları birbirleriyle “karşılıklı yardımlaşma ve dayanışma” gösterdi. “Küçücük bir kuş, koca bir fil ordusuna karşı ne yapabilir ki” deme! “Bir elin nesi var, iki elin sesi var. Bir ve beraber olursan aşamayacağın engel yok! vs.”

Elin oğlu ne yapmış?

Fransa’da meşhur üzüm bağlarının olduğu bölgede ileri gelen üreticiler bir organizasyon yaparlar kendi aralarında. Ürünün bol olduğu yılda herkes bir miktar kazancı ortak bir havuz (fon) hesabında tutarlar. Eğer ileriki yıllarda birisinin bağına-bahçesine bir zarar gelirse o ortak havuzdan zararını karşılayalım diye. Yani “riski paylaşırlar”, “karşılıklı kefâlet” uygularlar. Bu organizasyon başarılı olur ve bugün dünyanın hatırı sayılır ölçekli mutuel sigorta kooperatifi olarak faaliyet göstermektedir.

Oysa Yûsuf Suresi 47 ve 48’inci âyeti; “Yûsuf şöyle dedi: Her zaman yaptığınız gibi yedi sene ekin ekeceksiniz. Sonra yiyeceklerinizden ibaret olan az bir miktar hariç, hasat ettiğiniz ürünü başağında bırakın (böyle saklayın) (47). Sonra bunun ardından, saklayacaklarınızdan az bir miktar (tohumluk) hariç, o yıllar için biriktirdiklerinizi yiyip bitirecek yedi kıtlık yılı gelecektir (48).” Burada bir yönüyle anlatılmak istenilenin “savurganlık yapmamak, aşırılıktan kaçınmak, ileriye dönük tedbirli davranmak, yardımlaşmak vs.” gibi kavramlar olduğu görülecektir. Kaldı ki, bahse konu âyetlerde geçen olaylarda da, dönemin şartlarına uygun, ileriye dönük ve uzun sayılabilecek bir planlamaya gidildiği anlaşılmaktadır.

Huğlu Av Tüfekleri Kooperatifi Dünya Savaşı sırasında Mustafa isimli bir askerimiz, ordudaki görevi itibariyle silahlarla tanışmasıyla, av tüfeği sanatının doğmasına öncü olmuştur. Huğlu’nun coğrafi konumu sebebiyle zamanla bütün kasaba halkının tüfek imalatına olan ilgisi artmış ve bu artış kurumsal bir çatı altında toplanmayı kaçınılmaz hale getirmiştir. 1962 yılında 165 üyesi ile kurumsal bir kimliğe bürünmüş ve kooperatif dünyada bilinen ilk 10 üretici firma arasına girmiştir.

Bugün itibarıyla 17 bin metrekaresi kapalı toplam 25 bin metrekare alanda faaliyet gösteren firma, 548 üye ve 450 çalışanıyla ürettiği tüfeklerin yüzde 80’ini başta Amerika Birleşik Devletleri olmak üzere Fransa’dan Norveç’e, Lübnan’dan Botswana’ya, Şili’den Filipinlere kadar 50’nin üzerinde ülkeye ihraç etmenin haklı gururunu yaşamaktadır.

“Neler yapabiliriz?” ile devam edelim.

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile onaylanan "Güneybatı Ankara Planlama Bölgesi 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonu" 1 ay süre ile askıya çıkarıldı.

Güneykent olarakta bilinen Güneybatı Ankara Bölgesinde ilan edilen Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanlarını (KDGPA) hayata geçirmek için ilk olarak üst ölçek plan revizyonu yapıldı. Önümüzdeki süreçte 1/5000'lik ve 1/1000 ölçekli planların etap etap yapılması bekleniyor.

Karar ile İzmir Otoyolu, 2. Çevre Yolu ve Planlama bölgesini ana arterlere bağlayacak yolların güzergahları da belli oldu. 

Her arsa ve arazi iyi prim yapmaz. Uzun yıllar ortalamasına baktığımızda nüfusu artan ve artışını sürdürecek yerleşim merkezlerinde alacağınız arsa ve araziler prim yapar. Bu yerleşim merkezlerinin gelişmekte olan lokasyonları ise daha fazla prim potansiyeli taşır. Doğru lokasyonda, uygun fiyatla alınmış bir arazi, tüm yatırım enstrümanlarının toplamından uzun vadede daha fazla getiri sağlar.

Bizim Yatırımımızı Değerlendirelim…

Yanlış lokasyona yatırım yapmak önemli bir risktir. Bu durum kent A yönüne gelişiyorken B yönünü tercih etmektir. Ankara uzun zamandır Eskişehir Yolu istikametinde gelişmekte. Bu yolun Eskişehir istikametine doğru sağ tarafı genelde sosyal konut alanı iken, sol tarafı lüks konut alanıdır ve fiyat farkı kaçınılmazdır.

Küçük hissedar olup minik parsellerle ve yap-satçı türünden yükleniciler ile muhatap olmak yerine, kooperatif olarak toplulaştırılmış bir arsa yapısıyla büyük ve markalı yüklenici firmalarla muhatap olmak arzusundayız.

Halen 162.000 m2'nin üzerinde arsa ile Balıkuyumcu bölgesinin en büyük arsası kooperatifimiz mülkiyetindedir.

Bu noktaya sizlerin güveni ve desteğiyle hep birlikte geldik. Bölgedeki imar ve yol çalışmalarının yanısıra özellikle Oyak İnşaatın Mart 2018'de başlayacağını duyurduğu 12.000 konutluk projeyle arsa yatırımında tüm gözler bizim bölgemize çevrilmiş durumda.

Bu noktadan itibaren yeni arsa alımı maliyetli olmakla beraber, 2017 yıl sonuna kadar alabileceğimiz son dilim arsalara ilişkin yeni ortak daha kaydedebileceğiz.

Bu nedenle;

• Ankara'nın gelişim aksı olan Eskişehir Yolunda bulunan Ballıkuyumcu Mahallesinden, Eskişehir Yolu 30. km ye tekabül eden, OYAK, BE-SA ve Golfkent projesine çok yakın mevkiden, Eskişehir Yoluna yaklaşık 1.500 metre mesafedeki banttan ve ortak başına ortalama 600 m2 arsa payı düşecek şekilde, ileride kat karşılığı olarak vermek üzere, kooperatifimiz adına 2017 yılı itibariyle 162.000 m2 arsa aldık.
• Arsa alımına, uygun fiyattan yer buldukça devam edilecektir.
• Arsa aldığımız ve devamında alacağımız bölgenin kurum görüşleri alınmış, 1/5000 ve 1/1000 imar taslak planları hazırlanmaktadır. Bölgede daha önce 1/1000 Çambayırı uygulama imar planı tamamlanmış ve hazırlanmakta olan plan mevcut planın revize çalışması kapsamında yapılmaktadır.
• Kooperatifimize ortaklık payına göre ortalama 600 m2 arazi almamızın sebebi, planda maksimum %50 DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve KOP (Kamu Ortaklık Payı) kesintisinden sonra üye başı ortalama 300 m2 imarlı arsa düşmesidir. Bu durumda emsal:1.30'den 300 m2x1.30=390 m2 ortaklık payı başına inşaat alanı oluşmaktadır. Bölgede en az %40 ile arsalarımızı müteahhide verdiğimizde bile 390 m2x%40= 156 m2 net alanlı pay başına daire düşmesi planlanmaktadır.
• İmar yoğunluğu şimdilik 1.30 olup, hmax:serbest olarak belirlenmiştir. Yoğunluğun 1.80 hatta 2,5 olacağına dair spekülatif bilgiler gelmektedir. Reel emsal beklentimiz 1.80’ dir.

Yatırım yaptığımız bölgeyi interaktif haritadan daha yakından inceleyebilirsiniz.

TÜM İMAR PLAN KATMANLARI BİR ARAYA GETİRİLDİĞİNDE …

Tüm imar plan katmanları bir araya getirildiğinde arsa alanımız imar, fiyat, emsal, vb. açılardan bizce bölgenin en çok değerlenecek alanına tekabül etmektedir.

• Arsamızın doğusunda 2640 konutluk Golfkent Sitesi ve Özlem Gülyurt Siteleri bulunmaktadır. Ayrıca inşaatına başlanılacak başka sitelerin bulunduğu haberlerini de almaktayız.
• Arsamızın güneyinden 1/25000 lik planda Çayyolu metrosunun devamı ve 35 m'lik bulvar planlanmıştır. Metro hattının güney yönüne doğru ilerisi ise Çambayırı Mevkii olarak planlaması tamamlanmış olup kamuya ait bölümleri TOKİ aracılığıyla ihaleyle satılmaktadır. Arsa fiyatının ve bölgedeki imar çalışmalarının kontrolü açısından en güvenilir ve belirleyici referans bizce TOKİ’dir.
• Arsamızın batısında OYAK İnşaat tarafından yaklaşık 2 milyon metrekarelik arsa üzerine dev bir yaşam alanına etaplar halinde 12 bin konut inşa edilmesi planlanmaktadır. Sosyokültürel tesislerden eğitim tesislerine, çocuk oyun merkezlerinden yeme-içme ve alışveriş alanlarına kadar her türlü imkanı barındıracak olan proje, modern şehircilik anlayışına göre tasarlanmış örnek bir yaşam merkezi olacak. Projenin kentsel ve mimari tasarımına 2018’in ilk yarısında başlanacak.
• Arsamızın kuzeyinde üniversite alanı ayrılmış olup ayrıca tamamlanmış veya inşaatı devam etmekte olan başka siteler de mevcuttur. Bölge daha önce basında Disneyland alanı olarak açıklanan ancak plan değişikliği ile Temakent projesi olarak yeniden adlandırılan bölgeyle yalnızca Eskişehir Yoluyla ayrılmaktadır. Bu bölgede Ankara’nın en büyük karma projesi (4.000 konut ve işyeri) Be-Sa inşaat tarafından hızla devam etmektedir.
• Ayrıca Temakent, Turkuaz ve Yapracık bölgesinin metroyla yapılacak toplu taşıma faaliyetleri mutlak surette bizim lokasyonumuzdan geçmek zorundadır. 1/25.000’lik planlara bakıldığında arsa bölgemiz, geniş yollar ve raylı sistemlerden oluşacak bir bölgenin tam içindedir. Bu durum bile yatırım için yeterli bir sebeptir.

Ödemeler

Kooperatifler Kanununun ilgili maddesi gereği her bir ortaklık payı için 100 TL sermaye payı ödenmesi gerekmektedir.

• - Her bir ortaklık payına düşen arsa payı bedeli genel kurulca belirlenmekte ve her yıl revize edilmektedir. Belirlenen bu rakamın üstünde ya da altında ödeme yapılması olanaksızdır.
• 2017 Mayıs genel kurulunda bu rakam her bir ortaklık payı (ya da 600 m2 lik arsa) için 90.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu bedel 1 Ocak 2018 tarihine kadar geçerli olup, bu tarihten sonra 100.000.-TL olarak uygulanacaktır.
• Arsa alımı için odaklandığımız bölgede m2 birim fiyatları (tüm vergiler ve masraflar dahil) 2017’nin son çeyreğinde ortalama 150.-TL’dir. Bu durumda her bir pay değeri (600 m2 x 150.-TL)=90.000.-TL olmaktadır.
• Arsa payından başka, genel giderler için (vergi, kira, yönetim vs.) ortak başına yalnızca 300.-TL gider katılım payı ödenmektedir. Bu bedel ise ortak olunan yıldan itibaren her pay için yıllık olarak alınmaktadır.
• Zamanı geldiğinde genel kurul kararı ile arsamızı kat karşılığı olarak müteahhide vermeyi planladığımız için, ortak başına tekabül eden arsa katılım payı haricinde konut yapımı için başkaca bir ödeme (imar çalışmaları, harita çalışmaları, vergiler, tapu harcı, şerefiye vb. hariç) öngörülmemektedir.
• Dolayısıyla 2017 yılı sonuna kadar ortaklık için başvuran bir arkadaşımız (90.000 TL arsa payı + 100 TL sermaye payı + 300 TL yıllık genel gider =) 90.400.-TL ödeyecektir.
• Kooperatiflerde aranan en önemli nitelik güven esası olduğundan, kooperatifimizin yönetim ve denetim kurulu kadrosunun da tamamen kooperatifçilik ve gayrimenkul konusunda uzman kişilerden oluşmasına özen gösterilmiştir.

Lütfen bizim öngörülerimizi her istediğiniz yerden teyid edin, sonra ortak olun.

Teşekkür eder, ilgilenen değerli dostlarımızı aramızda görmekten memnuniyet duyacağımızı şimdiden bilmenizi isteriz.  

Adres: Mustafa Kemal Mah. 2119 sok. No:9/6 Çankaya-ANKARA
Hesap No: İş Bankası-Dikimevi Şubesi (4247) 1287641
IBAN No: TR83 0006 4000 0014 247 1287641
e-posta: info@ballikuyumcukoop.com  

Kooperatifimize ilişkin her türlü bilgiye www.ballikuyumcukoop.com internet adresinden ulaşabilirsiniz.