- Lüks konut alanı olması
- Eskişehir yolu ve İncek Bağlantısı ile ulaşımda alternatife sahip olması
- Çayyolu Metrosunun Temelliye uzatılması konusunda kararın alınmış olması ve metro hattının arazilerimize yakın konumda olması
- 4000 konut+AVM+ Residence projesinin başlamış ve 2019 yılında tamamlanacak olması
- Ballıkuyumcuda mevcut ve Emlak GYO’a ait arsalara proje uygulama çalışmalarının hızlanmış olması
- Şehrin batıya doğru hızlı ilerlemesi
Beklentilerimizi kısa, orta ve uzun vade olarak üç kategoride değerlendirdik.
Kısa vadedeki beklentimiz, 37, 39, 42, 55, 65 ve 70 bin TL'lik hisse değerlerine ilişkin trendin artmasıdır. Bu trend "öylesine.." belirlenen rakamlar değildir. 600 m2 arsanın o zaman dilimi içerisindeki maliyetidir. Ayrıca bu rakamlar genel kurulca belirlenmekte olup her türlü spekülasyondan aridir.
Orta vadedeki beklentimiz, arsalarımız üzerindeki gerçek imar çalışmalarının başlamasıyla ortaya çıkacaktır. İmar çalışmaları, yol, metro ve bölgedeki diğer projeler somutlaştıkça, hisse değerlerinin artması kaçınılmazdır. Bu konuda Akçalı Yapı Kooperatifinin hisse değer gelişimi ya da West Town projesi somut bir örnektir. Bu kooperatiflerin başlangıçtaki hisse fiyatlarıyla şu andaki hisse fiyatları arasındaki farkı orta gelir düzeyindeki bir arkadaşımızın bu kadar zamanda finanse etmesi mümkün değildir. Bu örnek bile yaptığımız yatırım mantığının ne fırsatlar sunduğunun anlaşılması için yeterlidir.
Uzun vadedeki beklentimiz, arsamızın kat karşılığı verilerek konut elde etmemizdir. Arsa bölgemiz Eskişehir yolunun sağındaki gibi sosyal konut alanı değildir. Eskişehir yolunun sol tarafı her zaman için lüks konut alanı olup, arsa bölgemiz şimdiki Yaşamkent dokusu ile yukarıdan İncek-Tuluntaş bölgesinin gelişim aksındadır. Yaşamkentte bugün (2016) ortalama konut fiyatlarına baktığımızda 500.000 (+-100.000) civarındadır. Aynı yaklaşımla, (sıfır enflasyon şartlarında) 500.000-70.000=430.000 TL'lik bir farkı 10 yıl (120 ay)a bölersek aylık 3.500 TL civarında bir parayı biriktirmemiz lazım. Her ay düzenli olarak bu parayı biriktirebilecek bir arkadaşımız var ise kendisine başka yatırım fırsatları sunabiliriz :)
Buraya kadar açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere, sıradan bir yapı kooperatifinden çok "gayrimenkul yatırım fonu" gibi çalışmaktayız. Ortaklık senetlerinin karşılığı, -şimdilik- ortalama 600 m2 arazidir.
Unvanımız "Konut Yapı Kooperatifi" olmamıza rağmen aslında arsa-arazi yatırımı yapmaktayız. Hukuki zorunluluklardan dolayı bu anasözleşmeyle yolumuza devam etmek zorundayız.
Arsa ve arazi yatırımının özellikle Ankara'da bize sunduğu fırsatlar konusunda değerlendirmemiz aşağıdaki gibidir:
• En fizibıl yatırım, tarladan gayrimenkule dönüşen yatırımdır.
• Tarla, arazi, arsa ve konuta dönüşen bu süreci ne kadar başında yakalarsak kazancımız o kadar yüksek ya da
BİLGİ, EKİP, GÜVEN, İTİBAR
Kooperatif olarak yaptığımız yatırımlarımızı gayrimenkul değerleme uzmanları olan denetim kurulu üyelerimizin tavsiyesi ile yapıyoruz. Bu arkadaşlarımızın yaptığı bazı yönlendirmelere ilişkin notları aşağıda sizlerle paylaşıyoruz:
- "1 - Yatırımcılara en son (2015 Mayıs-Ekim) Eskişehir yolu Hisarlıkaya Mahallesinde yatırım tavsiye etmiştik. Bu bölgede tarla birim fiyatları yaklaşık 13,15-TL/m2 civarındaydı, şu an 30-TL/m2'ye ulaşmış durumdadır. Kısa sürede oldukça iyi prim yakalandı.
- 2 - Hisarlıkaya Mahallesine yetişemeyenlere Ücret Mahallesinin Hisarlıkaya Mahallesine yakın kısmını önerdik fiyatlar 11,12-TL/m2 civarındaydı. Şu an ise 17-18 TL civarına ulaştı.
- 3 - Dodurga Otoban içi imar plan çalışmalarında 1/5000 lik plan askıya çıkmış ve tamamlanmış, sıra 1/1000'lik planların hazırlanmasına gelmiştir. Fiyatlar 350,400-TL/m2 civarına ulaşmıştır. Planın İncek Mahallesine yakın kesimlerinde konumu uygun parsellerde hala marjın olduğunu ancak diğer kısımlarda talebin bu fiyatlardan yavaşlayacağını, seçici olmak gerektiğini savunduk ve yine haklı çıktık.
- 4 - Yapracıkta hazırlanan imar planında hala 1/1000'lik uygulama imar planının tamamlanamadığını gördük.
- 5 - Buna rağmen Eskişehir istikametine doğru yolun sol tarafında fiyatların 1000-TL/m2 civarına ulaştığını gördük.
- 6 - Yaşamkentten sonra yapılaşmanın en hızlı olacağını tahmin ettiğimiz bölgede arsa sahiplerinden yaklaşık %64 +KOP payı alındığından planın mülk sahiplerine maliyeti oldukça yüksek oldu.
- 7 - Emsalin 3.30 ve 2.30 olduğu parsellerde hala prim potansiyeli olsa da, 1/1000'lik imar planının ne zaman tamamlanacağı bilgisinin net olarak verilmemesi yatırımcı için paranın zaman maliyeti riskini oluşturmaya devam etmektedir. Zira her geçen gün yeni imar bölgeleri açılmakta ve alternatif alanlar ortaya çıkmaya devam etmektedir.
- 8 - Aşağıyurtçu ve Yukarıyurtçu Mahallelerinde yaklaşık 4-5 sene önce Toki tarafından hazırlanan imar Planları tamamlanmış, bölgeye Toki Tarafından yaptırılan Yapracık Konutları inşaa edilmiştir. Uygun ödeme koşullarıyla genellikle devlet çalışanları tarafından satın alınan bölgede, konut sayısının fazla olması arz fazlasının orta hızlı talep tarafından emilmesi zaman almıştır ve almaya devam etmektedir.
- 9 - Bu olumsuz durum bölgede yatırım planlarının ötelenmesine neden olmuştur. Ancak Salih Bezci projesinin ilan edilmesi ve 2019 yılında tamamlanacağının açıklanması ürkek davranan yapsatçıları ve yatırımcıları cesaretlendirmiştir."
Aynı şekilde, kooperatifimiz organlarının bir diğer kanadını oluşturan yönetim kurulu da kooperatifçilik alanında uzman kişilerden oluşmaktadır.
Yola çıkarken edindiğiniz arkadaşlarınız önemlidir. Bir yatırım için yola çıktık! Bunu da kulaktan dolma spekülatif bilgilerin olduğu, hiç kimsenin "yoğurdum ekşi" demediği bir ortamda yapmak zorundayız. Attığımız her adımı yerinden teyid etmeye çalışıyoruz.
Ankara Büyükşehir Belediyesi Belediye Meclisi’nin Etimesgut İlçesi Ballıkuyumcu Kentsel Dönüşüm Gelişim Proje Alanı 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararının, yürütmesinin durdurulması talebiyle Mimarlar Odası Ankara Şubesi tarafından dava açıldı. Mimarlar Odası Ankara Şube Başkanı Tezcan Karakuş Candan plana dava açtıklarını söyledi.
Candan “Şu anda boş olarak Etimesgut ilçesi sınırlarında bulunan alan, “Seyrek Yoğunluklu Kentsel Gelişme Alanı” olarak ayrılmış bir alanken planlarla yoğun yapılaşma getiriliyor. Hmax serbest verilmiş durumda, Belediye Meclisi’nin Kentsel dönüşüm proje kararında 3250 adet konut, ticaret alanından bahsediliyor. Bu şekilde alanda yoğunluk ve nüfus artışı söz konusu olacak. 185 hektarlık planlama alanı üst ölçekli plana aykırı olarak yüksek yoğunluklu konut alanı şeklinde planlanmış durumda. Ballıkuyumcu’ya ballı bir plan yapılmış durumda. Bu yoğunluğun getirildiği alan şu anda bomboş, büyük bir bölümü özel mülkiyete ait.
Alanda onaylanan Ballıkuyumcu Kentsel Dönüşüm Gelişim Proje Alanı 1 / 5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı karan, planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine aykırı durumda olduğu için konuyu yargıya taşıdık, davayı açtık. ” ifadelerini kullandı.
Ankara‘ya dışardan bakıldığında sadece memur kentiymiş gibi gözüksede,nufüs artışına bakıldığında sanki sanayi ve turizm kenti gibi büyüme var. Ankara‘nın son yıllarda İnşaat sektöründe yaptığı atılımlar,bir çok firmanın başkent‘e yatırım yapmasını sağladı.
Ankara‘da yerleşim hareketliliği dışarıya doğru kayıyır. Ankara’nın batısında bulunan bilkent,çayyolu,ümitköy gelişirken yaşamkent gibi bir yerin doğması Ankara‘nın batıya doğru büyüdüğünün en güzel kanıtıdır.. Bu demek oluyor ki şehrin batısında bulunan arsaların her geçen gün değer kazanacağı gözle görünen bir gerçektir..
Şehrin batısında bulunan Eskişehir Yolu‘nda bir çok onaylanmış proje olduğu gibi bütün büyük firmalar yerlerini almıştır.. Bu demek oluyorki Eskişehir Yolu’nda bulunan bütün arsalara yatırım yapabilirsiniz. Eskişehir Yolu’nda hızla gelişen bir yapılaşma olduğundan burdan yapacağınız yatırımların size hızlı ve kârlı bir dönüşü olacaktır..
İnşaat alanında en çok değer tırmanışı gösteren menkulun arsa olduğunu rahatlıkla görebiliyoruz. Özellikle Türkiye’de en fazla değerlenen arsalar Ankara ilimizde. Ankara, bilindiği gibi son yıllarda birçok projenin merkezi konumunda. Bu projelerin merkezinde bulunan Eskişehir Yolu ise arsa değerlerinin tırmanış yaşadığı en yoğun lokasyon olarak kayıtlara geçiyor.
Geçen yıl yüzde yüz kırk oranlarında arsa değer artışının yaşandığı Eskişehir Yolu, sosyal açıdan olduğu kadar kültürel ve merkezi konumunu pekiştirmek üzere. Sürekli olarak taleplere cevap vermeye çalışan bölgede, gayrimenkul uzmanlarının yaptıkları açıklamalara bakılacak olursa değer yükselişi 2015 yılında da aynı hızıyla devam edecek gibi. Eskişehir Yolu arsa değerlerinin artışını emlak ve konut değerleri de takip ediyor bu arada.
Birikimlerini değerlendirmek isteyenler, son on yılın en kazançlı yatırım aracı olan arsaya yatırım yapmak ve kısa vadede kazanç yaratmak isteyenler, geleceğini garanti altına almak isteyenler için kuşkusuz dikkatli ve soluksuz bir araştırma yapmanın önemi büyük.
Yapracık, Yukarıyurtçu, Aşağıyurtçu, Ballıkuyumcu, Yatırımlık Arsa
Ankara’nın gelişen alt yapısı, şehir yoğunluğu ve buna bağlı olarak trafik yoğunluğunun artması, Yapracık, Yukarıyurtçu , Aşağıyurtçu, Ballıkuyumcu bölgesindeki projeleri tetikleyen unsurlar oldu.
Ankara Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ortak hazırladığı projeler Yapracık, Yukarıyurtçu , Aşağıyurtçu, Ballıkuyumcu bölgelerini Ankara’nın yatırım cenneti haline getirdi. Yeni şehir projesini bünyesinde barındıran bölge yatırımcıların dikkatini üzerine çekmiş durumda.
Doğru yatırım ancak doğru bilgilerle yapılabilir. İlçe de boy gösteren emlak ofisleri, iş hanları ve cadde üzerindeki dükkânlarda konumlanıyor. Köylere bakıldığı zaman baraka tarzında insanların kendi imkânlarıyla yaptığı yerler dikkat çekiyor.Öyle ki elektrikçi den manava, bakkaldan hayvancılıkla geçimini sağlayan insanlara kadar, farklı ticaret birimleriyle uğraşan herkes, camlarına astıkları emlak ilanlarıyla satış yapmaya çalışıyor.Fakat bölgedeki istimlâk olacak bölgelerden hiç bahsedilmiyor. Şimdi bunları ele alalım.
Yatırım yaparken, kısa ve mutlak koruma kuşaklarından mutlaka uzak durulmalı, orta koruma kuşağının ise imar verildiği takdirde çok az inşaat alanı vereceğini bilmek gerekir. Aynı zamanda dere korumada kalan yerlerden de uzak durmakta büyük fayda var.
Tarım arazi niteliğindeki bölgelere yatırım yaparken, tapuda çayır ibaresi olmamasına, hisse alırken ise muvafakat namesinin alınmış olmasına dikkat edilmeli.
Bu hususlara dikkat edildiği takdirde, Yapracık, Yukarıyurtçu, Aşağıyurtçu, Ballıkuyumcu bölgesi Ankara’da yatırım yapmak isteyenler için gayet mantıklı bir seçim olacaktır.
Bölge hakkında fikir ve düşüncelerine başvurduğum, Altuntaş Gayrimenkul yönetim kurulu başkanı Sevilay